Valore catastale di un immobile: che cos’è e come si calcola?

  • 2 mesi fa
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Quando si decide di acquistare una casa, tra i molti elementi da valutare c’è anche il valore catastale dell’immobile, dato utile e necessario per regolare alcune questioni di tipo fiscale. Ecco perché, già prima della firma del rogito è indispensabile conoscere i dati ipotecari della struttura e il suo valore catastale.

Vediamo dunque insieme in questa guida:

  • che cos’è il valore catastale,
  • qual è la differenza tra questo e il valore di mercato,
  • come si calcola il valore catastale di un immobile.

Che cos’è il valore catastale di un immobile

Per prima cosa è molto importante chiarire cosa si intende: il valore catastale corrisponde al valore fiscale di un immobile e si tratta di un dato che viene utilizzato come base di calcolo delle varie imposte che sono collegate alla compravendita, o al trasferimento della proprietà, di una determinata unità immobiliare.

Semplificando molto i termini fiscali e legali, il valore catastale è la base imponibile a cui vengono applicate le aliquote delle varie imposte collegate al possesso di una proprietà immobiliare.

Questo valore viene quindi utilizzato nella determinazione delle imposte di registro, le imposte catastali e le imposte ipotecarie, nelle imposte relative alle donazioni o alle eredità e nell’imposta municipale degli immobili (IMU).

Valore catastale e valore di mercato, qual è la differenza

Non bisogna pertanto confondere il valore catastale con il valore di mercato: il primo ha la funzione di fornire un’entità fiscale alla proprietà, il secondo definisce il prezzo con cui viene presentata una determinata proprietà sul mercato.

Le imposte si calcolano applicando una determinata percentuale al prezzo dichiarato, ecco perché per stabilire la somma corretta da riportare nell’atto di compravendita si fa riferimento al valore catastale.

Di norma il prezzo indicato nel rogito dovrebbe essere pari o superiore al valore catastale.

Valore catastale e rendita catastale, cosa cambia

Altro chiarimento importante in questo contesto riguarda la differenza tra valore catastale e rendita catastale dell’immobile; si tratta infatti di due concetti ben diversi, ma collegati tra loro dal momento che per calcolare il valore catastale è indispensabile conoscere la rendita catastale.

La rendita catastale di un immobile corrisponde al valore che viene dato a ogni singola unità capace di generare reddito mentre, come abbiamo detto, il valore catastale consente di calcolare le imposte da pagare sulla proprietà.

La rendita catastale si calcola moltiplicando la dimensione dell’unità immobiliare (la sua estensione in metri quadri) per la tariffa d’estimo relativa, che viene definita dall’Ufficio del Territorio di riferimento e varia a seconda della zona censuaria e della categoria catastale.

Per conoscere la rendita catastale si può fare richiesta all’Agenzia del Territorio di competenza attraverso i servizi online, all’ufficio del catasto o in alternativa può essere reperita nell’ultima dichiarazione dei redditi.

Come si calcola il valore catastale di un immobile

Entriamo dunque nel dettaglio e vediamo insieme come si calcola il valore catastale di un immobile. Per conoscere questo dato è necessario moltiplicare la rendita catastale per uno specifico coefficiente, che è stabilito dalla normativa come segue:

  • fabbricati di categoria catastale C/1 e E: rendita catastale da moltiplicare per il coefficiente 42,84;
  • fabbricati corrispondenti alle categorie catastali A/10 e D: rendita catastale da moltiplicare per il coefficiente 63;
  • fabbricati abitativi con agevolazioni prima casa: rendita catastale da moltiplicare per il coefficiente 115,5;
  • fabbricati corrispondenti alle categorie catastali A e C, eccetto A/10 e C/1: rendita catastale da moltiplicare per il coefficiente 126;
  • fabbricati di categoria catastale B: rendita catastale da moltiplicare per il coefficiente 176,4;
  • per i terreni agricoli: reddito dominicale da moltiplicarsi per il coefficiente 112,5.

Il risultato di questa operazione corrisponderà al valore catastale, che sarà dunque usato come base imponibile per il calcolo delle imposte. Il valore catastale, come possiamo osservare, dipende molto dal fatto che si tratti di una prima casa oppure di un’altra tipologia di immobile.

di Francesca Lauritano (immobiliare.it)

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